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                ■ 来源 | 经济观察报
                ■ 编辑 | 睿信咨询



                在存量时代,我们的价值是让这些存量的资产能够更好流通、配置和管理,使得这些资产价值最大化。

                4月29日,经济观察报主办的2020第17届蓝筹年会上,北京睿信致成董事总经理郝炬,华夏幸福研究院院长顾强,佳兆业集团首席战略官刘策,亿达中国高级副总裁于大海,及经济观察报宏观经济研究院秘书长李晓丹,在“云圆桌”上探讨了该如何理解房地产行业的存量时代,又该如何挖掘企业的独特价值。

                如何理解存量时代?

                于大海:对存量市场的理解,首先是成因。我国人口结构的转变,包括对住房需求趋于饱和,城镇化趋势逐渐放缓,一些重点城市的新增土地供应减少,这些因素都在助推市场向存量市场转变。

                在增量时代,房地产开发企业主要的功能,是让城市家庭能够拥有自己的房产;在存量时代,我们的价值是让这些存量的资产能够更好流通、配置和管理,使得这些资产价值最大化。

                从存量市场特征来看,第一是存量资产的流通能力显著提升——在重点一线城和二线城市二手房成交比例在不断上升,我国一线城市基本进入存量时代,二线城市已经趋于存量市??;

                第二,包括经济、托管、物业在内的专业机构,对市场的参与度越来越高;

                第三,职业化服务不断出现,包括像交易、管理、金融、法务等专业的人才。

                第四,房企大量出现转型,行业新龙头不断出现——比如这些年很热的词,城市运营商、生活服务集成商等,都是房企在存量时代里转变的特征。

                郝炬:中国在未来十年,房地产行业整体从增量向存量转型过渡。存量包括以下两个方面。

                第一,土地的存量。在核心一二线城市,可供开发的新增土地供应量实际上相对很紧张。在原有的土地上,如何进行改造?这就涉及到旧城改造,包括现在一些区域的工改,把工业用地改成商办或者住宅,一方面增加土地供应,另一方面重新挖掘土地价值和未来资产价值。

                第二,存量资产。现在在一线城市核心区域的一些资产,包括写字楼、商业街,这些物业可能无法拆掉重建,但是通过重新进行内容赋能和运营提升,从而提升整体物业资产的价值。当前市场,房地产企业考虑的是如何高周转,抓住新增市场和增量市场,实现规模增长。

                城市群与都市圈的机会与风险

                顾强:中国的人口流向,呈现出向大城市及其周边集中的趋势。过去十年,新增的城镇化人口,65%去了30个都市圈。

                未来的五年、十年,这样的趋势会不会继续?根据研究,我们认为这个趋势还会存在和持续。因为空间分布高度集中,创新在向核心城市集中,不仅仅是人口的集中,核心要素也集中。

                从房地产来看,在都市圈当中,目前新房市场占全国市场的50%,听起来很大,其实前十名城市的零售总额占全国的22%。十个城市空间不均衡,经济发展也不均衡。

                都市圈发展会强化,但是在都市圈内部也会出现新特征。主要城市核心区基本成型,新的商品住宅,新增产业,在向第二圈层和第三圈层加速的迁移。房地产市场50%在30个都市圈里面。外圈层现在占多少呢?6万多亿的新房市场中,外圈层大概占50%,三万亿左右,这个趋势在未来总体还应强化,比重还会提高。城市的核心区进入存量时代,第二圈层、第三圈层,特别是成长型的都市圈里还是增量时代。

                会有什么样的问题?很多问题来自于行政分割,因为行政体制不一样,行政层级的差异带来了一系列问题。比如说规划、交通、公共服务政策和基础设施都很难一体化。比如在中国很多大城市里,为什么依然还有断头路?利益格局没有调整。这些问题,按照现在中央推进的要素市场的改革,一部分会得到解决,但还有一部分依赖于更高的顶层设计来解决。

                现在也会有风险,在中西部地区,过去建了大量的开发区和新城新区,而且大量的新城新区离主城区还有一定的距离,我们总结叫“远大的城”。这些开发区现在去看,大部分都是失败的,而且政府由此背上了沉重的债务包袱。这说明什么?我们怎么样去建设大城市的新城新区?怎样尊重市场发展规律和城市自身的发展规律?

                于大海:对我们项目的布局来讲,提出了叫作“项目拓展圈层化”的理念,所谓的圈就是都市圈,层就是分层推进。

                比如说产业高度关注,在一个城市群中,产业转移的关系。从目前的经验看,这些城市圈的中心城市都呈现出了中低端制造业向外迁移,高端现代服务业进一步集中的趋势。

                很多城市群出现了不止一个的中心城市,可能有双核、多核的态势,也会有多个副中心城市的出现,我们就要审慎乐观地进入一些弱二线城市,乃至于强三线城市,也应该是我们项目布局的战略考量。

                土地市场改革的方向与突破

                郝炬:现在从房地产宏观的角度来讲,大家都谈总量饱和。总量,人均住房面积看上去不低了,但是区域严重不均衡,尤其是真正有需求的地方,这也是为什么近期深圳房子抢得快的原因。

                最大的不均衡在哪?在土地和需求之间的错配问题。这是当前对于地方政府的风险,又是对房地产企业的风险。

                大家希望真正有需求的地方,能够加大土地的供给,哪怕房价涨得慢一点,我们开发商也希望市场能够稳定往前走。所以这次如果能够市场化进行土地资源配置,有没有可能全国流转?

                同时有八个省市地级市,也在土地的基本农田的转性和规划上面予以一定授权,这些方面非常关键,能够让真正有住房需求的地方有充足的土地供应,这样既可以保证市场的稳定,同时也可以对当地房价给予合理的稳定。

                刘策:为何一线城市房价老涨得那么猛?我个人的观点,住宅用地比例不足,反而工业和商业用地过剩。

                第一,对一线城市来讲,住宅比例其实可以提升,工业和商业其实市场需求没有这么大,可以适度降低。但是目前很多一线城市反而住宅比例偏低。

                第二,涉及全国区域均衡的战略,比如说一线城市核心都市圈,建设用地比例其实可以多一点,宁可把更多的耕地指标挪到中西部去。因为人、产业都在往都市圈走,但是土地建设指标没有跟着走。

                顾强:人口城镇化跟土地城镇化是分离的,尤其在都市圈的外围圈层非常明显。因为过去大城市外面都是农业地区,现在人口去了,但原来是农业,总体来说土地需求矛盾非常突出。

                中央现在提出来两方面,一是生产要素如何向优势区域集中,二是通过制度改革,能够使生产要素向优势区域集中。

                过去实际上符合土地的两规,没有空间。即使有项目,你没有土地规划,还没有土地指标,一大堆问题。现在改革已经提出来,把一些权力放在省一级,在省级范围来根据各地发展条件,以及项目发展质量来确定要素配置。省内的这些要素如何在优势区域集中?这次改革,包括国土资源部的授权,提供了可能。
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