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                撰稿 | 郝炬

                来源 | 《中国物业管理》杂志


                物业服务企业


                在经济和地产环境下滑的大背景下,物业服务企业在资本市场再次掀起热潮,市值和市盈率再创新高。毋庸置疑,行业正在拥抱资本时代,那么,在资本时代,行业有哪些新的发展趋势?物业服务企业又应该如何打开发展新局面?


                物业服务企业受到资本市场青睐

                近期,物业服务企业迎来一波快速发展、IPO上市的热潮,具体有以下几个表现:

                一是物业服务企业赴港上市达到高峰,截至7月底,今年已上市物业服务企业达7家,另有10家左右的企业已递表在等待批复,预计今年上市的物业服务企业数量将超过2019年的10家;

                二是出现千亿市值企业,碧桂园服务截止今年8月初市值超过1300亿元港币,是母公司碧桂园集团市值的0.6倍,市盈率高达80倍左右,是母公司碧桂园集团的15倍左右;

                三是再次出现物业服务企业市值超过地产公司的现象,绿城服务截止到8月初市值达到328亿元港币,远超绿城中国的235亿元港币。

                当然,物业服务企业受到资本市场青睐的背后自有逻辑,长期发展也有良好的空间,这里面原因有三:

                一是中国服务业正呈现升级发展的良好局面。2019年,中国人均GDP已经发展到一万美元以上,这意味着我国将进入服务业高速发展时期,而物业管理原有业务模式本就成熟,且未来社区增值服务空间巨大,也顺理成章地成为本地服务业资本化的领头羊之一。

                二是中国城市化率已经达到60%以上,房地产业从开发转向运营、从快销转型服务,进入了重资产开发向轻资产服务转型阶段,物业服务企业成为地产领域由重转轻的先行者。

                三是中国物业管理领域早期小而散,行业当前处于加速整合期,头部领跑者兼具了较高增长率、稳定现金流、合理的利润收益,在其他行业不景气时表现出良好的抗风险性,自然受到资本的关注和青睐。

                行业当前阶段的五个发展趋势

                行业市场规模巨大,正处于整合发展期。

                2019年,物业管理行业市场规模达到8000亿元以上,在管面积达300亿平方米左右,每年增长超过10%。预计2021年将会超过万亿元,市场容量巨大,而且物业服务企业在新业态、新领域的创新,会进一步扩大物业服务企业的市场规模。

                总体来看,中国物业服务企业正处于整合提升的发展阶段,头部企业的规模和市场集中度会进一步提升。根据对国外龙头物业服务企业发展规律的研究,可以发现,国外有三类具有代表性的物业服务企业:第一类是资产管理方向,譬如五大行的世邦魏理仕;第二类是商企服务方向,如索迪斯、爱玛克;第三类是家庭住宅服务方向,如First Service等。

                这些企业经历了几十年发展,到现在市值最差的也达40亿美元以上。以此对比,中国物业服务企业离国际龙头企业的差距还很大,因此,行业还有巨大的发展空间。

                头部企业发展非常迅速,头部企业的门槛正不断提升。

                2008年,进入行业前五强的门槛只需在管面积达1000万平方米,2013年翻了一倍多,达到了2600万平方米,2016年则达到1亿平方米,2019年前五强的门槛已经超过了两亿平方米。


                (图表制作:睿信咨询编辑部)

                据统计,2019年上市物业服务企业营收规模近三年平均增速超过了30%,头部企业近三年增速超过50%以上,增速最高的碧桂园服务在2019年的营收规模实现翻倍。

                显而易见,行业的集中度正在迅速地提高,成为头部企业的门槛也在快速提升。这几年,头部企业营业收入规模大幅度增长,2019年进入行业TOP10门槛的营收规模需达到40亿元,进入前20强的门槛则是21亿元左右,进入前30强的门槛则是15亿元左右,进入前50强的门槛达到9亿元左右。

                在管理面积上,由于业态和服务类别的差异,物业服务企业之间的差异还是比较大的,我们对2019年行业头部企业在管面积进行了平均估算,基本上进入前十的门槛是1.5亿平方米,进入前二十强的门槛是7000万平方米左右,进入前三十强的门槛在4500万平方米,进入前五十强的门槛在3000万平方米左右。


                (图表制作:睿信咨询编辑部)

                需要指出的是,行业头部企业的增长既有内生式增长,但更依赖通过收购整合实现外延式增长。

                物业服务企业商业模式正在转型升级,物业服务费占总营收比重下降。

                上市物业服务企业基础物业费收入平均占比在70%左右,物业服务企业的非业主增值服务和业主增值服务增长速度都比较快,是物业管理费之外最重要的增长领域。

                非业主增值服务主要是为地产企业服务、协销、收楼、配套检验、前介顾问等。当然,我们在两类增值服务中更看好业主增值服务,尤其是消费型社区生活类收入增长能够持续发生,未来想象空间还是巨大的。

                未来一段时间,各物业服务企业在服务领域的特色和结合自身资源形成的独特竞争力会逐步地呈现,差异化会更加明显。

                行业收购整合持续加剧,将成为规模增长的重要模式。

                当前,行业头部企业的强强联合已经成为趋势,行业内部的收购整合已经开始从大、中型公司收购小型公司,逐步转向大型公司收购中型公司的过程,收购整合的力度正不断加大。

                头部企业强强联合、互相参股、合并的案例正越来越多,早期有招商局物业和中航物业的合并,近期则有龙湖集团收购绿城服务5%股权以及万科和戴德梁行成立合资公司??梢苑⑾?,行业并购正从大型企业收购小企业向强强联合或是头部企业之间的战略性合作转变。

                从国外标杆物业服务企业发展历程来看,不少知名企业在发展过程中都采用了并购整合模式,少的有几十次,多的则经过上百次的并购整合。通过并购,这些企业实现了跨区域发展、跨业态增长、跨专业获取新专业能力。

                事实上,对于物业服务企业而言,收购整合能力将成为企业的核心竞争能力之一。能不能把一家第三方企业或者其他物业服务企业收购后成功整合提效、降低成本、提高业主满意度和物业费收缴率,将决定收购的成败。因此,这项能力在未来一段时间将是物业服务企业的核心竞争力之一。

                在未来两年内,我认为物业服务企业将从以简单扩规模为特点的横向并购,逐步转向以深耕产业链细分领域为特征的纵向并购,以及向新兴领域转型的跨界并购。

                资本市场持续关注并青睐物业服务企业,但估值差距已经拉开。

                现在,行业已经上市的物业服务企业达29家,预计未来两年内将有超过50家企业上市。头部地产公司旗下的大部分物业服务企业也都在准备拆分上市,据不完全统计,这个数量至少有30家。

                但是,我们必须保持清醒的是,资本市场对不同规模和特点的物业服务企业的估值差距正明显拉大。资本市场更看好规模增长快、业绩有保障的头部企业,如碧桂园服务,以及具有差异化竞争特色的细分赛道“领头羊”,如商办和公建业态领域的新大正、卓越企服等。

                如何在新形势下实现更好发展

                当前,在行业一片大好的发展形势之下,物业服务企业在发展中仍需重点解决以下几大问题:

                发展速度放缓的情况下要开拓新的增长领域。

                这几年,头部物业服务企业通过并购实现了快速增长,但随着近三年几轮的并购比拼,可供并购的优质标的越来越少,价格也越来越高。很多物业服务企业也都出现上市前收购、上市后调整的情况。

                因此,未来几年,物业服务企业不应只关注物业管理,应重新定义为本地综合服务企业,将增长方向放在新领域拓展(如公共服务、生活服务)和业主增值服务链的纵向深耕上(如旅游、教育等),方可打开新的增长空间。

                撒胡椒面式的规模布局既会带来较大的管理难度,同时也无法为增值服务提供有效的资源支持,因此要坚持区域聚焦战略。

                我把物业管理的聚焦分成区域聚焦、城市聚焦、片区聚焦。分散的五指不如聚拢的拳头,在城市中片区聚焦优于城市内散点分布,当然更优于区域中分散至各城市。

                因此,在达到一定规模、完成区域布局之后,区域内的整合、重新取舍将成为结构优化的重要手段。

                而且做强优势区域、打造核心战略根据地城市成为重点。笔者认为,单个城市营收规模5000万元以下处于盈利线上,超过1亿元之后才能站稳脚跟,进入稳定发展期。这意味着在区域内有标杆项目、形成稳定核心团队、搭建了完善的二级职能、拥有较好的区域品牌影响力,同时也可以为开展业主增值服务打下良好基础。

                通常而言,区域项目管理跨度在车程1小时内较为理想,大盘和片区项目集中度高为最优,最大跨度不宜超过2小时车程。

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                近期,在一次战略交流会上,我与一家物业服务企业董事长交流时,他提出如果规模增长过快品质下降怎么办?我回答说,只要在管面积规模增长速度超过20%,就一定会面临服务品质下降的压力,但不能因此就不增长,而是要想办法降低由于高素质人才资源摊薄而带来的影响。

                简单而言,服务业的品质怎么算好,其实来源于客户的直观体验,只要超出客户预期就是好服务。物业管理的服务标准化、流程化、信息化是解决品质问题的关键。

                在服务标准、流程优化方面,行业经历了三个阶段:第一阶段是按业务、职能??榻斜曜蓟?,如做一套保洁操作标准及服务规范;第二阶段从2012年开始,物业服务企业开始进行客户触点管理、亲情管理,好钢用在刀刃上,把客户的关注点把握住、服务好;近几年,部分企业开始对客户进行分类管理,变被动投诉为主动服务,攻克关键客户,进一步提升满意度。

                而近几年信息化手段对一线服务人员的赋能也大大提升了服务质量。我认为信息化的方向不是管控而是赋能,要从提升客户服务体验、缩短服务流程、支持一线员工操作、强化客户与员工互动评价着手,同时通过数据化分析进一步了解业主的特点、需求,进行分类管理、主动服务。

                业主增值创新业务必须坚持开展。

                这几年,虽然从上市物业服务企业披露的数据来看,业主增值创新业务的比例在稳步增加,但在与物业服务企业交流时大家均感觉开展难度很大。原以为是蓝海,没想到进去就是红海,因为大部分增值业务早有玩家经营多年,物业服务企业只凭小区的在位优势就急急切入,且没有实现规模突破时,往往难以盈利。

                笔者将物业服务企业业主增值业务分成这样几类:

                一是要做好资产管理类业务的基本盘,把空间经营、车位尾盘销售、广告位出租等业务做扎实,以灵活方式积极推进二手房的租售业务,很多物业服务企业缺乏对在管项目的资源盘点,有多少空间可以经营、有多少广告位可以推出均不清楚,经营方面则是经验不足,需要重点提升;

                二是要做好以业主服务为主的拎包人住、社区团购等业务,这几类业务上量快且规模较大,可以较快提升增值业务的收入;

                三是要结合客户需求,开展部分短期见效慢但长期发展潜力好的业务,如教育、旅游、养老等??梢越岷舷钅孔试?,打造标杆项目,长期培育建立壁垒,逐步通过收购整合的方式做大规模。

                四是根据项目自身特点,通过激励机制提升一线人员积极性,鼓励项目尝试特色业务,放水养鱼,大胆试错,如部分旅游地产盘可以开展(Airbnb类)旅游公寓业务等。

                当然要做好增值创新业务还需要完善人才引进、激励机制、组织保障、资源协同等几大问题。

                未来几年,物业管理行业依然会受到资本市场青睐,行业仍将处在风口之上,但我想提醒大家要冷静思考,一家企业更重要的是从内部来提升市场化运营和竞争能力,这才是最根本的可持续发展能力。
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